Diritto di superficie: corrispettivo non tassato nel caso di contestuale cessione della nuda proprietà

Negli ultimi anni, soprattutto nel settore della produzione di energia da fonte fotovoltaica, si è diffuso l’utilizzo del diritto di superficie. E’ uno strumento giuridico attraverso il quale l’agricoltore mantiene formalmente la proprietà del terreno, ossia la nuda proprietà, concedendo a terzi il diritto di costruire e gestire l’impianto fotovoltaico.

Il legislatore fiscale è intervenuto più volte in questo settore. Dal 1° gennaio 2024, a differenza di quanto avveniva in passato, tali operazioni generano una plusvalenza tassabile: con la Legge di Bilancio 2024 è stato infatti stabilito che è tassata la plusvalenza determinata dalla differenza tra l’ammontare percepito e le spese specifiche.
Nel 2025 il legislatore è intervenuto nuovamente: con una norma retroattiva ha stabilito che i corrispettivi derivanti dalla costituzione di diritti di superficie sono assoggettati allo stesso regime fiscale previsto per la cessione di terreni agricoli qualora, contestualmente alla costituzione del diritto, venga ceduta anche la nuda proprietà del terreno. Ad esempio, considerando il caso di un imprenditore agricolo che possiede da oltre 5 anni del terreno sul quale una società intende costituire un diritto di superficie per realizzare un impianto fotovoltaico: se l’imprenditore si limita a costituire tale diritto, il corrispettivo percepito genera una plusvalenza tassata; invece, qualora alla costituzione del diritto si accompagni la cessione della nuda proprietà del terreno a un soggetto terzo, l’operazione non è tassata, in quanto assimilata alla vendita di un terreno agricolo posseduto da oltre cinque anni.
L’Agenzia delle Entrate, con la recente risposta a interpello n. 51 del 2026, ha confermato tale interpretazione, esaminando un caso in cui alla costituzione del diritto di superficie si affianca la cessione della nuda proprietà del terreno al figlio dell’imprenditore agricolo, proprietario del bene da oltre un quinquennio. Anche in questa ipotesi, l’Agenzia ha escluso l’emersione di una plusvalenza tassabile.